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부모나 배우자의 사망으로 상속받은 주택을 매도할 때도 양도소득세가 발생할 수 있다. 하지만 일정 조건을 충족하면 1가구 1주택 비과세 혜택과 장기보유공제를 적용받을 수 있다. 상속주택은 일반 매도와는 다른 세금 규정이 적용되므로, 보유 기간 계산 방식이나 세대 분리 여부에 따라 결과가 크게 달라진다. 본문에서는 상속주택을 매도할 때 꼭 알아야 할 세금 규정과 절세 전략을 소제목별로 정리한다.
2주택 이상 상속받은 경우의 비과세 조건
여러 채의 주택을 상속받는 경우, 모두 비과세 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 법에서는 오직 하나의 상속주택에 대해서만 비과세 특례가 적용되는데, 이를 '선순위 상속주택'이라고 한다. 이 선순위를 결정하는 기준은 피상속인의 보유 기간을 기준으로 한다. 가장 오래 보유한 주택이 우선 대상이 되며, 보유 기간이 같다면 거주 기간, 그것도 같으면 사망 당시 거주 주택 순으로 판별된다.
피상속인이 거주하지 않았고, 보유 기간도 동일한 주택을 여러 채 상속받았다면 공시가격이 가장 높은 주택이 선택된다. 만약 이 조건들도 동일하다면, 상속인이 직접 한 채를 선택할 수 있다. 이처럼 상속주택의 비과세 적용에는 명확한 기준이 존재하며, 이를 정확히 파악하지 않으면 의도치 않게 양도세를 부담할 수 있다.
따라서 여러 채를 상속받은 경우에는 해당 주택들의 보유·거주 기록, 공시가격을 꼼꼼히 따져 가장 유리한 한 채를 선택해야 한다. 세무 전문가와 상담해 불필요한 과세를 피하는 것이 좋다. 정확한 판단 없이 다주택자로 오인되어 중과세가 부과될 수 있으므로, 국세청 지침에 따라 선순위 주택을 명확히 정리하고 관리하는 것이 중요하다.
상속 당시 세대분리 여부에 따른 차이
주택을 상속받을 때 상속인과 피상속인이 동일 세대였는지 여부는 비과세 적용 조건에 매우 큰 영향을 미친다. 동일 세대였다면 피상속인의 보유 기간과 상속인의 보유 기간을 합산해 판단할 수 있다. 따라서 이미 비과세 요건인 2년 보유를 충족한 경우도 많다.
반면 상속 당시 별도 세대였다면 상속일로부터 보유 기간이 새롭게 계산된다. 이 경우 2년 이상 보유해야 1가구 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있으며, 단기 보유 시 양도세 중과 대상이 될 수 있다. 하지만 상속주택의 경우, 일정 조건을 충족하면 중과가 아닌 일반세율이 적용된다.
예를 들어 별도 세대였더라도 피상속인의 최초 취득일로부터 상속 후 매도일까지 2년을 넘겼다면 중과 대신 일반세율을 적용받을 수 있다. 이는 일반적인 단기 보유 주택 매도와는 차별화된 혜택이다.
따라서 상속 당시 세대 분리 여부에 따라 보유 기간과 세율 적용 방식이 달라지므로, 등기 시점과 관계없이 상속일을 중심으로 세대를 구분해 세금 전략을 세워야 한다.
1가구 1주택 비과세 특례 조건
상속주택이 1가구 1주택으로 인정되기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 가장 핵심적인 요건은 ‘보유 기간 2년 이상’ 또는 ‘거주 기간 2년 이상’ 중 하나를 만족하는 것이다. 동일 세대의 경우는 피상속인의 기간을 포함하여 이 요건을 채울 수 있어 유리하다.
또한, 양도 당시 기준시가가 12억 원 이하일 경우에만 비과세 특례가 적용된다. 이 기준을 초과하게 되면 양도차익 전액에 대한 과세가 발생할 수 있다. 이 경우는 장기보유공제로 절세를 도모해야 한다.
다만, 동일 세대 여부에 따라 보유 기간 계산 방식이 달라지므로 동일 세대로 판단받기 위한 가족관계등록부 정리와 실제 거주 여부 등이 중요해진다. 실질적인 생활 근거가 입증된다면 동일 세대로 인정받을 수 있다.
이 외에도 비과세 요건은 2년 이상 보유 외에도 조정대상지역 여부, 다른 주택 보유 현황, 과거 양도 사례 등에 따라 영향을 받기 때문에, 매도 전 반드시 종합적으로 검토해야 한다.
장기보유특별공제 적용 조건
양도가액이 12억 원을 초과해 비과세 특례가 적용되지 않을 경우, 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 활용할 수 있다. 이는 양도세 절세의 핵심 수단으로, 보유 및 거주 기간이 길수록 공제율이 커진다.
장기보유공제를 받기 위해선 최소 3년 이상 보유해야 하며, 상속주택의 경우 보유 기간 계산은 상속 개시일로부터 시작된다. 즉, 피상속인의 기간은 포함되지 않으며, 상속인이 소유한 기간만 인정된다.
최대 공제율은 보유 40%, 거주 40%로 총 80%까지 가능하며, 이 비율은 보유 연수 및 거주 연수에 따라 달라진다. 예를 들어 10년 보유 및 10년 거주 시 80% 공제를 받을 수 있다.
상속주택은 비과세 특례 적용 요건과 장기보유공제 요건에서 계산 기준이 다르므로 혼동하지 말고 각각 따로 준비하는 것이 중요하다. 실제 세무서 사례에서도 이 부분을 잘못 이해해 불이익을 받는 경우가 많다.
실수 없이 절세하려면 체크할 사항
상속주택의 세금 규정은 일반적인 주택 양도보다 훨씬 복잡하다. 세대 분리 여부, 상속일자, 보유 기간, 양도가액, 기타 보유 부동산 등 다양한 요소가 세율과 비과세 적용 여부를 결정짓는다.
특히 보유 기간 산정에서 동일 세대 여부에 따라 피상속인의 기간을 포함하는지 여부가 달라지므로, 세대 구성 판단은 절세 전략의 출발점이다. 잘못 판단할 경우 세금이 수천만 원 차이 날 수 있다.
또한, 상속 당시 2채 이상 상속받았다면 반드시 법정 기준에 따라 한 채만 특례 대상으로 삼아야 한다. 이를 제대로 따르지 않으면 나머지 주택은 일반 과세 대상이 되어 버린다.
매도 전 반드시 세무 전문가와 상의하고, 가족관계증명서, 주민등록등본, 공시가격 확인서 등 증빙 자료를 갖춰 놓는 것이 절세의 핵심이다. 실무적으로는 등기 이전과 상속세 신고 시점도 함께 고려해야 한다.
정보 출처: 쏙쏙팁스